ट्रांसफरेबल डेवलपमेंट राइट या TDR को एक प्रकार से रियल एस्टेट इंडस्ट्री का कच्चा माल माना जा सकता है, यह डेवलपर को उसके क्षेत्र के नियमों के मुताबिक फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) की अनुमत सीमा से अधिक और ऊपर निर्माण करने में सक्षम बनाता है. तेजी से बढ़ते शहरीकरण और जगह की कमी को ध्यान में रखते हुए, TDR को शहरों के उपनगरीय क्षेत्रों में खासे महत्व वाला उपकरण माना जाता है.

जब सरकार अपने इंफ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्टों के लिए लोगों की जमीनों का अधिग्रहण करती है, तो उसे जमीन मालिकों को इसका मुआवजा देना होता है. आमतौर पर यह सरकारी मुआवजा बाजार दरों से काफी कम होता है, और यहीं ट्रांसफरेबल डेवलपमेंट राइट की अवधारणा का महत्व सामने आता है. ये राइट्स या अधिकार एक प्रकार के सर्टिफिकेट के रूप में प्रदान किए जाते हैं और मालिक इन्हें बाजार में बेच कर नकदी उगाह सकता है.

शहर में हो रहे विकास की स्थिति के आधार पर किसी शहर को विभिन्न ज़ोन में बांटा जाता है, जैसे कि पूर्ण विकसित, मध्यम विकसित और न्यून विकसित. ट्रांसफरेबल डेवलपमेंट राइट्स को अक्सर पूर्ण विकसित ज़ोन से दूसरे ज़ोन की तरफ ट्रांसफर किया जाता है, और इसके विपरीत नहीं होता है. उदाहरण के लिए, मुंबई शहर में, इसके द्वीपीय इलाके (जैसे कि दक्षिणी मुंबई) में बना TDR इसके उपनगरीय इलाकों (जैसे कि उत्तरी मुंबई) के विकास के लिए इस्तेमाल किया जाएगा. इस उपयोग के पीछे एक मूल धारणा यह भी है कि अल्पविकसित क्षेत्रों को विकास के पर्याप्त अवसर मिलें.

Transferable Development Rights (TDR) – The Concept

Transferable Development Rights (TDR) – The Concept TDR के प्रकार

मुख्य रूप से, चार प्रकार के TDR निर्मित होते हैं - रोड TDR, रिजर्व प्लॉट TDR, स्लम TDR, और हरिटेज TDR. अधिकांश शहरों में, अधिकतर निर्माण गतिविधियां स्लम TDR की मदद से पूरी की जाती हैं.

Transferable Development Rights (TDR) – The Concept TDR बाजार

मुंबई जैसे शहरों में स्टॉक मार्केट की तरह ही TDR का भी बड़ा बाजार मौजूद है. चूंकि इन TDR सर्टिफिकेट को बाजार में नकद में खरीदा जा सकता है, इसलिए बहुत से डेवलपर इसका फायदा अपने डेवलपमेंट अधिकारों में बढ़ोत्तरी की अनुमति के लिए करते हैं. TDR की ट्रेडिंग खुले बाजार की ट्रेडिंग की तर्ज पर ही होती है, जिसका मतलब यह है कि कीमतें पूरी तरह से मांग, आपूर्ति और उपलब्धता पर निर्भर होती हैं, और सरकार का कीमतों पर कोई नियंत्रण नहीं होता. अधिकतर मामलों में, आम आदमी को TDR के लेन-देन और इसकी लेवा-बेची के बारे में अधिक जानकारी नहीं होती.

Transferable Development Rights (TDR) – The Concept TDR अवधारणा की कमियां

वैचारिक रूप से यह माना जाता है कि TDR अवधारणा, शहरों के विकास के लिए सर्वोत्तम उपकरण है क्योंकि यह उपनगरीय क्षेत्रों के विकास में मदद करती है. लेकिन वास्तव में डेवलपर इसका उपयोग कुछ महत्वपूर्ण जगहों पर ही अपना निर्माण एरिया बढ़ाने के लिए करते हैं. इसके कारण उपनगरों में निर्माण गतिविधियां बढ़ जाती हैं, उपनगरों में बेतरतीब और बिना योजना के हुए निर्माणों से जनसंख्या घनत्व बढ़ता है और इन्फ्रास्ट्रक्चर पर दबाव बढ़ जाता है, इसी कारण से इस अवधारणा की विभिन्न योजना निर्माताओं और पर्यावरणविदों द्वारा आलोचना की जाती है.

इस अवधारणा का एक और नकारात्मक पक्ष यह है कि इससे रियल एस्टेट क्षेत्र में कीमतें बढ़ जाती हैं. चूंकि डेवलपर TDR खरीदने में लगी राशि को प्रोजेक्ट की राशि में जोड़ देता है, इस कारण से प्रोजेक्ट की कुल लागत बढ़ जाती है. इस समस्या के समाधान का सबसे आसान तरीका यह है कि सरकार बाजार में उपलब्ध TDR की मात्रा और इसकी कीमतों पर नजर और नियंत्रण रखे.

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